Verantwortung abgegeben, Kontrolle behalten

Mit dem Garderobengebäude im Schachen hat die Stadt Aarau erstmals ein Projekt durch einen Totalunternehmer realisieren lassen. Die dabei gemachten Erfahrungen sind positiv und weitere Arbeitsvergaben nach diesem System sind nicht ausgeschlossen.

Garderobengebäude mit Aufenthaltsraum

«Nur noch Totalunternehmer-Aufträge gehen nicht, denn längst nicht jede Art von Bauprojekt ist dafür geeignet, auf diese Weise realisiert zu werden», sagt der Aarauer Stadtbaumeister Felix Fuchs. Die mit dem soeben eingeweihten Garderobengebäude im Schachen gemachten Erfahrungen seien aber durchaus positiv. Die Stadt Aarau werde bei künftigen Neubauten oder Sanierungen sicher jeweils auch diese Variante in ihre Überlegungen einbeziehen.

Gesamtleistung von A bis Z

Im Gegensatz zur konventionellen Realisierung oder zur Variante mit Generalunternehmer bietet der Totalunternehmer (TU) von der Projektierung bis zur Schlüsselübergabe eine Gesamtleistung. Vom Bauherrn verlangt das eine umfassende Vorarbeit: «Die Details eines Projekts müssen in allen Belangen zum Vornherein exakt definiert sein, denn bei einem solchen Verfahren überträgt man als Bauherr die Verantwortung für die Ausführung dem Totalunternehmer zu fixen Konditionen. Wenn man im Nachhinein noch etwas ändern will, kann es teuer werden», erläutert der Stadtbaumeister.

Beim Garderobengebäude hätte man sich relativ spät für die TU-Variante entschieden: «Wir haben Erfahrungsberichte studiert und verschiedene vergleichbare Projekte unter die Lupe genommen, die auf diese Weise realisiert worden sind. Das hat uns überzeugt», blickt Felix Fuchs zurück. Dazu kam, dass sich das Projekt als solches für ein TU-Verfahren gut geeignet habe: «Wir hatten von Anfang an klare Vorstellungen und wussten beispielsweise, dass wir einen Holzbau im Minergiestandard haben wollten, wie die Raumaufteilung sein musste oder wie wir Besonnung und Beschattung wünschten.»

Wettbewerb mit Vorgaben

Wie bei einem herkömmlichen Verfahren hat sich die öffentliche Hand auch bei der TU-Variante an die geltenden Submissionsvorschriften zu halten. Ein Projekt darf auch hier nicht einfach «irgendwem» vergeben, sondern muss öffentlich ausgeschrieben werden. Für das Garderobengebäude hat die Stadt Aarau vorab einen Totalunternehmerwettbewerb durchgeführt. «Wir haben für das Projekt klare Vorgaben gemacht, mit dem Wettbewerb primär die Holzbauspezialisten angesprochen und natürlich möglichst innovative Vorschläge in Bezug auf Konstruktion und Architektur erwartet. Diese Erwartungen sind erfüllt worden. Wir waren wirklich erstaunt über die Summe der guten Lösungsvorschläge», erklärt Felix Fuchs.

«Totalunternehmerlösung kam erst im zweiten Anlauf, hat sich aber bewährt»

Bewertet wurden die Vorschläge von einer Jury nach verschiedenen Kriterien. Eines davon war der Preis, aber der spielte nicht die alles entscheidende Rolle: «Wir wollten nicht einfach das günstigste Projekt, sondern das Beste. Architektur, Minergiestandard, Qualität der verwendeten Materialien, Wirtschaftlichkeit usw. haben als Vergabekriterium eine ebenso grosse Rolle gespielt wie Termine und Kosten», erläutert der Stadtbaumeister und stellt weiter fest, dass sich das gewählte Vorgehen bewährt habe: «Der Aufwand für Projektevaluation und Planung war in etwa gleich hoch wie beim herkömmlichen Vorgehen, in der Ausführungsphase war er jedoch merklich geringer. Der Bauabschluss erfolgte termingerecht, der Kostenrahmen konnte eingehalten werden und mit der erhaltenen Bauqualität sind wir – soweit dies heute schon feststellbar ist – zufrieden.»

Lokales Gewerbe profitiert

TU-Auftrag schön und gut. Aber besteht dabei nicht die Gefahr, dass das örtliche Gewerbe auf der Strecke bleibt? «Nein», ist Felix Fuchs überzeugt: «Es versteht sich von selbst, dass ein Totalunternehmer über eine gewisse Grösse und Konstellation verfügen muss. Das heisst aber keineswegs, dass nur grosse Firmen zum Zuge kommen. Die TUVariante kann dem lokalen Gewerbe im Gegenteil neue Perspektiven eröffnen, sofern sich die entsprechenden Handwerker auch aktiv darum bemühen, als Subunternehmer tätig zu werden.»

Gute Erfahrungen auch mit Gemeindesaal Möriken

Die Projektierung der 2006/2007 realisierten Sanierung des Gemeindesaals in Möriken wurde vorerst auf konventionelle Weise vorangetrieben. Umständehalber – der damit beauftragte Architekt legte sein Mandat nieder - wurde ein Totalunternehmervertrag abgeschlossen. Für Gemeindeammann Sergio Caneve auch im Rückblick ein guter Entscheid: «Durch das TU-Verfahren sind Behörde und Baukommission in der Realisierungsphase merklich entlastet worden. Gut war insbesondere, dass es bei Problemen lediglich einen Ansprechpartner gab und äusserst professionell vorgegangen wurde.»

Die Mitsprache der Bauherrschaft, erklärt Caneve weiter, sei in keiner Phase beschnitten worden: «Es kommt auf den Vertrag an, den man mit einem Totalunternehmer abschliesst. Unter Umständen hat man sogar mehr Mitsprachemöglichkeiten als in einem konventionellen Verfahren», sagt der Gemeindeammann und er sieht – wie schon der Aarauer Stadtbaumeister – bei der Totalunternehmer-Variante auch keinerlei Nachteile für das örtliche Gewerbe. Im Gegenteil: «Wir haben uns im TU-Vertrag ein Mitspracherecht bei der Auftragsvergabe ausbedungen. Das hat sich bestens bewährt.»